RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS E PELO PAGAMENTO DE IMPOSTOS NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA
RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS
Na celebração de negócios de compra e venda, por vezes, recaem dúvidas e até litígios sobre quem deve ser responsabilizado pelos impostos e taxas condominiais, tanto aquelas despesas e impostos relativos ao período anterior à celebração do negócio como os incidentes após a assinatura do contrato de compra e venda e, após a assinatura do contrato até ocorrer a efetiva imissão na posse do imóvel e/ou registro da escritura.
A rigor, a alienação do imóvel se aperfeiçoa com o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de imóveis, sendo a quitação condição para imissão na posse. Compreende-se, então, que a partir do registro o vendedor se exime dessas obrigações. O promissário-comprador responderia, em tese, a partir desse marco.
Porém as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem1, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.
Contudo, a Lei 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, no Capítulo das Despesas do Condomínio prevê que cada condômino concorrerá nas despesas de condomínio, recolhendo, nos prazo previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
A matéria foi objeto de apreciação pelo STJ no Tema Repetitivo 886, inclusive analisando as hipóteses de alienação do imóvel por compromisso de compra e venda não levado a registro.
Firmou-se na tese o entendimento de que o que define a responsabilidade pelo pagamento de obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio sobre a transação
Assim, existindo contrato de compra e venda, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, conforme a circunstâncias do caso concreto.
RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU
A obrigação de pagar o IPTU – Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel, segundo o art. 32 do Código Tributário. Dessa forma, se os compradores não receberam o imóvel, não podem ser obrigados a pagar o IPTU referente ao período em que ainda não haviam sido imitidos na posse do imóvel.
No julgamento do AgInt no AREsp n. 1.958.836/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, foi a matéria foi apreciada, definindo-se da mesma forma:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REVISIONAL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO CONFIGURADAS. 2. CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO ACERCA DA FIXAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. ALTERAÇÃO QUE ACARRETARIA REFORMATIO IN PEJUS PARA A PARTE RÉ. REVISÃO OBSTADA PELA SÚMULA 7/STJ. 3. DISTRATO. PAGAMENTO DE MULTA. DESPESAS DE RETORNO REFERENTES À PERSONALIZAÇÃO DA PLANTA E DE RETORNO AO PADRÃO ORIGINAL. CONCLUSÃO ALICERÇADA EM ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS E TERMOS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 4. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 5. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. 6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não ficou con figurada a violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou de forma fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional. 2. Reverter a conclusão do colegiado originário, para acolher a pretensão recursal (acerca do fato de que a alteração do termo inicial tanto dos juros de mora como da correção monetária acarretaria a ocorrência de reformatio in pejus), demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que se mostra impossível dada a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Modificar o entendimento do Tribunal local, acerca da ocorrência de distrato com base na aplicação do Código de Defesa do Consumidor, incorrerá em análise de cláusulas contratuais e no reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável devido ao óbice das Súmulas 5 e 7/STJ. 4. A incidência da Súmula n. 7/STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo constitucional, dado que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão recorrido, tendo em vista a situação fática de cada caso. 5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente. Isso porque o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não havia sido imitido na posse. 6. Agravo interno desprovido.” (grifo nosso) (AgInt no AREsp n. 1.958.836/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022.)
Dessas considerações, extrai-se o entendimento de que tanto as despesas condominiais quanto o IPTU somente são exigíveis do promissário-comprador após a entrega das chaves, não importando se foi lavrada escritura ou averbado o contrato de venda e compra em cartório.
[1] Trata-se de obrigação que se transmite ao adquirente juntamente com a aquisição da propriedade imóvel, pelo que o comprador há de arcar com a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, bem como também, pelo pagamento das taxas condominiais em aberto.