O contrato de compra e venda é um tipo de contrato no qual uma parte se obriga a transferir a outra a propriedade de uma coisa seja ela algo palpável como um bem material ou um bem imaterial, mediante o pagamento de um preço. (Artigo 874 do Código Civil[i]).

Esse Contrato ser classificado em contrato consensual ou solene, bilateral, comutativo ou aleatório, oneroso, translativo do domínio e de execução instantânea ou diferida no tempo.

A transmissão da propriedade é realizada conforme o tipo de bem, se forem bens móveis – será pela tradição, conforme artigo 1.227 do Código Civil ou já os bens imóveis são transmitidos pelo registro, conforme artigo 1.245 do Código Civil.

Elementos do Contrato de Compra e Venda

O contrato de compra e venda possui elementos constitutivos, como o acordo de vontades sobre a coisa, e esta, por sua vez, deverá ter existência, ser individualizada e ser disponível, e o preço deverá apresentar pecuniariedade, ou seja, a coisa deve ter valor em pecúnia, em dinheiro.

Para ter validade, o Contrato de Compra e Venda precisa ter certos requisitos.

São eles: objetivos, subjetivos e formais.

São requisitos fundamentais para que o negócio jurídico realizado tenha validade, ou seja, para que produza efeitos.

Confira:

1. Objetivos

Objeto lícito e possível (física ou juridicamente) – o objeto da compra e venda deverá ser lícito e possível. Uma compra e venda de algo ilícito como droga ou entorpecente não tem nenhum valor jurídico, por exemplo. Quanto ao requisito possível, física e juridicamente, um exemplo é a Lua. Nenhum contrato que venda algo assim seria reconhecido. O mar, fenômenos da natureza, coisas abstratas.

Objeto determinado ou determinável e economicamente apreciável, significa dizer que o objeto da compra e venda não pode ser algo que não possa ser determinado. Mesmo que seja um evento futuro como uma safra de grãos, esse objeto é determinado. E também deve ser economicamente apreciável, é o exemplo da lua, além de impossível, não pode ter valor econômico apreciável.

2. Subjetivos.

Requisitos Subjetivos:

1. 1. Existência de duas ou mais pessoas: o vendedor e o comprador;

1. 1. Capacidade genérica dessas pessoas para os atos da vida civil e

1. 1. Capacidade negocial.

3. Formais

Em regra os contratos de compra e venda têm forma livre, exceto naquelas situações referidas pelo artigo 108 do Código Civil, confira-se:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

A celebração do Contrato de Compra e Venda gera efeitos para as partes como:

1. 1. Obrigação do vendedor de entregar a coisa e do comprador de pagar o preço;

1. 1. Obrigação de garantia imposta ao vendedor contra os vícios redibitórios e a evicção;

1. 1. Responsabilidade pelos riscos e despesas;

1. 1. Direito aos cômodos antes da tradição;

1. 1. Responsabilidade do alienante por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas;

1. 1. Direito do comprador de recusar a coisa vendida sob amostra;

1. 1. Direito do adquirente de exigir, na venda ad mensuram (por medida), o complemento das áreas, ou de reclamar, se isso for impossível, a rescisão do negócio ou o abatimento do preço;

1. 1. Exoneração do adquirente de imóvel, que exibir certidão negativa de débito fiscal;

1. 1. Nulidade contratual no caso do art. 53 da Lei 8078/90.

A nulidade contratual prevista no art. 53 do CDC trata de cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

A norma proíbe cláusulas que estabeleçam a perda das prestações já pagas, quando o credor pleitear a rescisão do contrato e a retomada do produto diante da inadimplência.

Contudo, no que tange aos contratos com garantia de alienação fiduciária a referida norma não se aplica, pois o STJ no julgamento dos REsp 1891498/SP pelo rito dos Recursos Repetitivos, firmou tese sobre a questão, Tema 1095 do STJ:

Tema 1095

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, o efeito do art. 53 do CDC não se aplica aos contratos de compra e venda de móveis e imóveis a prestação, com garantia de alienação fiduciária.

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[i] Rodrigues, Silvio, 1917 –

Direito Civil / Silvio Rodrigues – São Paulo : Saraiva,

2000